[전세호러스토리] 3부 - 전세사기와 전세보증금반환의 여정 (임차권 등기명령이란?)

대항력

'대항력'이란 임차인이 제3자에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 의미한다.(주택임대차보호법 제 3조 1항) 말 그대로 내가 이 집에 정당하게 살고있다고 주장할 수 있는 근거를 의미한다. 이 대항력을 갖추기 위해서는 임차인에게 두 가지 조건이 필요한데 바로 다음과 같다.

• 주택의 인도
• 전입신고

나의 경우엔 이미 이사한 날 동사무소에서 확정일자와 전입신고 모두 마친상태였다. 출국을 할 때도 다른집에 전입신고를 하지 않을 예정이니 이 부분은 괜찮았다. 문제는 주택의 인도 즉 점유였다.

 

출국이 대략 3개월 정도 밖에 남지않았는데 집주인은 세입자가 구해지지 않는다는 이유로 전세금 반환을 미루고 있었다. 나는 당연히 마음을 졸이고 '이걸 어떻게 해야할까' 고민했다. 이대로 출국을 하면 대항력을 잃을지도 모른다는 마음에 인터넷 검색을 했다. 그러다가 나와 비슷한 상황에 놓인 사람들의 글을 많이봤고 그들은 '임차권 등기명령' 이란걸 해놓으면 좋다고 했다.

 

임차권 등기명령

임차권 등기명령이란 주택임대차 계약이 종료되었음에도 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 경우에 이용되고, 기존 임차인이 받을 수 있는 보증금이 남아있다는 사실을 부동산 등기에 기재하는 것을 의미한다. 한마디로 부동산 등기에 '나 아직 돈 못받은거 남아있다' 라고 낙인을 콱 찍어버리는 것이다.

 

대부분의 임대인은 임차인이 이 임차권 등기명령을 하는것을 싫어한다. 당연하게도 새로 부동산을 계약할 때 미래의 임차인 후보는 당연히 그 건물의 등기부등본을 떼볼테고, 그 때 전 임차인의 보증금이 남아있다면 계약을 하지 않을 것이다. 즉 새로운 세입자를 구하는데 이 임차권 등기명령은 아주 큰 걸림돌이 된다. 사실 내심 내가 기대한 것은 다음과 같다.

 

내가 임차권 등기명령을 한다고 하면 집주인도 그걸 막기위해 어디선가 돈을 끌어와서 주지 않을까?

지금 생각해보면 이미 '배 째라' 식으로 나오는 집주인에게 저 협박(?)이 씨알도 안먹힐거라는게 당연하지만 그 때는 일말의 기대도 있었다. 게다가 저 임차권 등기명령은 집주인의 허락 없이도 임차인 혼자 등록할 수 있었기 때문에 내 입장에서는 일종의 비장의 카드인 셈이었다. 난 어쩌면 조금은 안심됐을지도 모르는 마음으로 집주인에게 문자했다.

 

나: 204호 용쥐입니다. 임차권 등기명령 진행하겠습니다 (두근두근)
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(예상답변) 집관리부장: 아이고.... 세입자님 제발 그..그것만은...어떻게 해서든지 며칠내로 드릴테니 임차권 등기명령 만큼은 하지 말아주세요
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(실제답변) 집관리부장: 네~

 

너무나 손쉽게 저 집관리부장은 오케이를 했고, 난 힘이 빠졌다. 나에겐 다른 방도가 없었다. 결국 법무사에게 찾아가기로 결정했다. 사실 이 임차권 등기명령은 그렇게 난이도가 높지 않아서 임차인 본인이 직접 할 수 도 있다고 한다. 그러나 나의 경우엔 자신이 없어서 마음이 불안했고, 혹여나 실수를 하지 않을까, 또 그 실수를 바로잡는데 시간이 들까봐 그냥 안전하게 법무사에게 맡기기로 했다. 그렇게 나는 집 가는길에 항상 봤던 법무사 간판이 있는 홍대입구 역 3번 출구로 갔다.

 

법무사에게 상황설명을 했다. 필요한 서류도 인터넷에서 찾아가지고 같이 가져갔다. 법무사님이 의뢰를 맡아주시기로 했고 나의 임대차 계약서를 봤다. 그런데 내 임대차 계약서를 본 법무사는 놀란 표정으로 얘기했다.

 

"아 이 사람은..?!"